Русский
English 
СПЕЦИАЛИЗАЦИИ
Заказать обратный звонок
Если у вас возникли вопросы или вы нуждаетесь в консультации. То отправьте заявку и мы свяжемся с вами в ближайшее время.
+7 (727) 279 63 97
+7 771 742 45 05
КАРАНТИН.
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ В СФЕРЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
- Введение чрезвычайного положения на территории страны и режима карантина во многих городах существенным образом затронуло сферу арендных отношений, особенно в мегаполисах, где такие отношения составляют значительную часть городской жизни и экономики, и в них вовлечено огромное количество субъектов бизнеса.
- Карантин подразумевает целый ряд ограничений. В разрезе рассматриваемой проблемы — это, прежде всего, временное приостановление работы всех организаций и предприятий, за исключением необходимых для жизнеобеспечения населения, и запрет на передвижение людей и транспорта без крайней необходимости.
- Для подавляющего большинства арендаторов это обернулось вынужденными простоями и невозможностью доступа в арендуемые ими помещения при сохранении обязательств по оплате аренды, а для арендодателей – снижением доходности, закрытием объектов, которые необходимо охранять, содержать и обслуживать даже в период карантина. При этом и у тех, и у других имеются обязательства (кредитные, налоговые, договорные, по оплате труда и т.д.), которые надо исполнять.
- В результате, трудности у обеих сторон, убытки и неизбежное возникновение конфликтных и спорных ситуаций, в процесс разрешения которых, помимо участников правоотношения, могут оказаться вовлеченными юристы, медиаторы, суды и государственные органы.
- Поэтому тема взаимоотношений арендаторов и арендодателей в период карантина представляет определенный интерес и вызывает множество вопросов.
- В ситуации с арендой коммунальной и государственной собственности все более или менее понятно. По поручению Президента, данному им правительству, местным исполнительным органам и субъектам квазигосударственного сектора, начисление арендных платежей по принадлежащим им объектам недвижимости приостановлено для субъектов микро, малого или среднего предпринимательства с 20 марта текущего года сроком на три месяца.
Но что делать тем, кто арендует площади у частных собственников?
- Конечно, попытаться договориться со своим арендодателем, просчитав и трезво оценив свои финансовые возможности. Такие переговоры, наверняка будут сложными, но они необходимы обеим сторонам.
- В условиях карантина для арендаторов неприемлемы потеря «наработанного» места, дополнительные расходы по поиску, переезду и обустройству нового места аренды, организации логистики, рекламы и т.д. Для арендодателей же категорическое нежелание пойти навстречу может привести к тому, что «старые» арендаторы будут не в состоянии арендовать помещения на прежних условиях и будут вынуждены уйти, а «новых», готовых в ситуации грядущего экономического кризиса добросовестно платить, нужно еще найти. Очевидно, что обе стороны должны быть заинтересованы в достижении взаимоприемлемого решения.
- Возможные варианты такого решения: предоставление арендных каникул (приостановление начисления арендной платы, в том числе и без переноса долга); перерасчет арендной платы согласно фактическому времени работы (если объект функционирует и арендатор имеет туда допуск); снижение суммы или отсрочка арендной платы; оплата арендатором только услуг по охране и содержанию объекта; отмена штрафных санкций, предусмотренных договором аренды за просрочку оплаты; временное уменьшение арендуемых площадей и т.п.
- Определенно, часть арендодателей согласится на уступки. В этом случае достигнутый результат должно и нужно облечь в письменную форму. То есть нужно заключить соглашение/ дополнительное соглашение к договору аренды, четко сформулировав в нем порядок и условия начисления арендной платы в оговоренный сторонами «льготный» период, порядок и сроки ее внесения, права и обязанности сторон (если они изменились), порядок соблюдения сторонами требований санитарно-гигиенической и пожарной безопасности, распределение ответственности, порядок допуска и работы на объекте (в случае его функционирования) и другие, существенные для сторон на период карантина условия.
- Сложнее придется тем, у кого арендодатели займут позицию категорического несогласия пересмотреть условия ранее заключенных договоров аренды, поскольку несут бремя содержания и обслуживания имущества, не попали в категорию освобожденных от уплаты налога на имущество или по каким-то иным причинам и соображениям.
- Также арендодатель может не согласиться и на расторжение договора аренды по соглашению сторон или в случае одностороннего отказа арендатора от его исполнения.
- В такой ситуации нужно готовиться к судебным тяжбам.
- Подробнее о том, что и в какой последовательности делать в такой ситуации.
- Происходящие события принято называть «форс-мажором». С его наступлением связывают освобождение от ответственности за нарушение обязательства ввиду наступления обстоятельств непреодолимой и чрезвычайной силы.
- Гражданский Кодекс РК (ГК РК) не содержит такого понятия. Однако при упоминании форс-мажора традиционно применяется пункт 2 ст.359 ГК РК, по смыслу которой лицо, нарушившее обязательство, несет имущественную ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах (стихийные явления, военные действия и т.п.).
- В указанной норме содержится оговорка о том, что договором могут быть предусмотрены иные основания ответственности или освобождения от нее.
- Таким образом, для того, чтобы в переговорах или споре ссылаться на форс-мажор, нужно тщательно проанализировать условия договора аренды.
- В частности, установить, какие именно обстоятельства отнесены в нем к обстоятельствам форс-мажора и основаниям для освобождения от ответственности, исполнение каких договорных обязательств может оказаться невозможным вследствие их наступления и т.п.
- Также следует внимательно ознакомиться с процедурой уведомления другой стороны о наступлении форс-мажора и невозможности исполнения, предусмотренной договором аренды. Следует соблюсти ее неукоснительно, поскольку для освобождения от ответственности, нужно доказать, что были приняты все меры для надлежащего исполнения обязательств. То есть, если договором предусмотрено направление извещения по электронной почте, в определенной форме, или иным образом, то следует именно так и сделать. В случае отсутствия в договоре четких условий в этой части, необходимо направить письменное извещение по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении, направляемом другой стороне нужно четко изложить те обязательства, исполнение которых стало невозможным в силу форс-мажора.
- Очень важно соблюсти сроки такого извещения, установленные договором, а в случае их отсутствия в договоре – сделать это незамедлительно, поскольку рассчитывать на освобождение от ответственности можно только с момента такого извещения.
- Совершение таких действий может освободить отправителя извещения от ответственности за неисполнение, но при условии согласия другой стороны с доводами, изложенными в нем. В противном случае возникнет спор, точку в котором сможет поставить лишь суд, именно он даст оценку непреодолимости наступивших обстоятельств и их влиянию на возможность исполнения нарушенных обязательств.
- Говоря о форс-мажоре, следует понимать, что следствием его наступления является нарушение (полное неисполнение или исполнение ненадлежащим образом) договорных обязательств, но не их прекращение или изменение. То есть невозможность своевременного и полноценного внесения арендатором арендных платежей или невозможность обеспечения арендодателем доступа арендатора в арендуемые помещения в период карантина вовсе не означают, что стороны договора освобождаются от самого обязательства оплачивать аренду или предоставлять доступ, соответственно.
Почему?
- Потому что обязательства возникают из договора, и само по себе наступление форс-мажора не изменяет и не прекращает их, если сам договор не изменен или не расторгнут в установленном порядке.
- В результате введения карантина в целях нераспространения COVID-19 и у арендаторов, и у арендодателей возникло право требовать расторжения договора либо изменения его условий, чтобы адаптировать их к текущей ситуации.
Как можно сделать?
- Законодатель в ст. 401 ГК РК предусматривает возможность расторжения и изменения договора по соглашению сторон; в одностороннем порядке либо по решению суда.
- В первом случае все понятно – обе стороны изъявляют на то свое согласие, оговаривают порядок и условия взаиморасчетов и письменно оформляют это соответствующим соглашением. Во избежание возможных последующих споров и претензий стоит проверить полномочия лиц, подписавших такое соглашение. В случае расторжения договора аренды рекомендуем дополнительно составить двусторонний акт приема-передачи имущества, в котором зафиксировать его текущее состояние и комплектность. Это актуально как для арендатора — в отношении сдаваемого им арендодателю имущества, так и для арендодателя – в отношении имущества арендатора, вывозимого из арендуемого помещения. В акте приема-передачи можно отразить отсутствие взаимных претензий по обеим позициям.
Односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается лишь в случаях:
- когда возможность такого отказа прямо предусмотрена договором, в порядке и на условиях договора;
- в случае признания в установленном порядке другой стороны банкротом;
- изменения или отмены акта государственного органа, на основании которого заключен договор;
- когда договор заключен без указания срока, если иное не предусмотрено законодательными актами или самим договором;
- в случае невозможности исполнения обязательства, если она вызвана обстоятельством, за которое должник (нарушитель) не отвечает, в том числе и тем, за которое ни одна, ни другая сторона не отвечают (форс-мажор).
- Полагаем, что можно требовать прекращения обязательства и в порядке п.1 ст. 375 ГК РК, т.е. невозможности его исполнения в результате принятия акта государственного органа, поскольку по решению местных властей была приостановлена работа практически всех предприятий и организаций. Результат — фактическое отсутствие доступа к арендуемым площадям, к своему имуществу, находящемуся там, ну а как следствие потерю доходов.
- Важно помнить, что отказываясь от договора в одностороннем порядке, нужно письменно предупредить об этом другую сторону не позднее чем за месяц, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. При этом вторая сторона может не согласиться с односторонним отказом первой, что означает возникновение спора и возможное обращение в суд.
- Касательно изменения или расторжения договора по решению суда, то есть в принудительном порядке. Оно возможно только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом, другими законодательными актами или договором.
- Перед обращением в суд нужно направить другой стороне письменное предложение изменить или расторгнуть договор, в котором установить срок на предоставление ответа (в соответствии с условиями договора или по собственному усмотрению, чтобы не ждать 30 дней). В качестве совета из практики: такое предложение другой стороне нужно направлять тем способом, который предусмотрен договором, а также заказным письмом с уведомлением или иным способом, фиксирующим факт направления и получения. Если в установленный срок ответ не поступит, или будет получен отказ, можно обращаться в суд. В противном случае суд может отказать в принятии иска.
- Если основанием для расторжения или изменения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением или изменением договора.
- Давать прогнозы по исходу такого иска – дело неблагодарное. Суд, руководствуясь внутренними убеждениями, даст правовую оценку обоснованности, правомерности и доказанности требований заявителя.
- Кроме того, судопроизводство — это дополнительные затраты времени, денег, нервов.
- Тогда как в условиях карантина и ЧП ограниченными оказались эти ресурсы и у арендодателей, и у арендаторов. Поэтому лучше сберечь их и, придерживаясь принципа «Худой мир лучше доброй ссоры», постараться договориться.
- Конечно, усилий только самих предпринимателей будет недостаточно. В сложившейся ситуации им остро необходима поддержка государства. В качестве дополнительных мер по стабилизации сферы арендных отношений, поддержке населения и сохранения рабочих мест можно предложить освобождение от налога на имущество всех собственников коммерческих площадей, льготное и долгосрочное кредитование субъектов таких правоотношений, предоставление отсрочки по платежам за коммунальные услуги или краткосрочное снижение тарифов по ним.
- Каким бы негативным не был опыт первого в истории страны карантина и ЧП, его придется принять и пережить. Самим арендодателям и арендаторам нужно сделать выводы и пересмотреть подход к заключению договора. Полагаем, что в будущем им следует более тщательно и основательно «прорабатывать» договор: предусмотреть условия оплаты так, чтобы они были более гибкими, включить возможность предоставления льгот на случай обстоятельств, аналогичных сегодняшним, обсудить возможность страхования своих рисков, тщательно прописать условия, регулирующие форс-мажор.